2020-11-26 09:16:59
近年來，重慶市梁平區(qū)竹山鎮(zhèn)獵神村盤活農(nóng)村閑置農(nóng)房和宅基地，發(fā)展民俗旅游，實現(xiàn)“農(nóng)房”變“客房”。
高小華攝（人民視覺）
浙江省臨海市杜橋鎮(zhèn)切實抓好農(nóng)房確權(quán)工作，上門為群眾辦理不動產(chǎn)權(quán)證書。圖為杜橋鎮(zhèn)勤橫湖村村民展示拿到的不動產(chǎn)權(quán)證書。
蔣友青攝（人民視覺）
今年8月以來，湖北省襄陽市?？悼h農(nóng)村不動產(chǎn)確權(quán)登記發(fā)證工作全面啟動。圖為工作人員正在向?？悼h龍坪鎮(zhèn)川山村村民發(fā)放農(nóng)村房地一體不動產(chǎn)權(quán)證書。
陳泉霖攝（人民視覺）
進城落戶，農(nóng)村老家的宅基地咋辦？不少人曾被這個問題困擾。近日，針對農(nóng)村宅基地使用權(quán)登記問題，自然資源部經(jīng)商住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、民政部、國家保密局、最高人民法院、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部、國家稅務(wù)總局共同研究并給出答復(fù)：農(nóng)民的宅基地使用權(quán)可以依法由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承并辦理不動產(chǎn)登記。短短的31個字，引起廣泛關(guān)注。
解除進城落戶后顧之憂
“我是家里的獨生女，以前爸媽擔(dān)心鄉(xiāng)下的老宅不能被我繼承，現(xiàn)在他們不用再為這事犯愁了。”看到農(nóng)村宅基地使用權(quán)可繼承的官方答復(fù)，在北京生活的王女士第一時間和她的父母分享了這則消息。
近年來，中國城鎮(zhèn)化發(fā)展迅速，大量農(nóng)村人口持續(xù)向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移。在此過程中，老家的住宅和宅基地歸屬問題成為不少人關(guān)注的一大焦點。
“我們家除了爸媽，其他人現(xiàn)在全是城鎮(zhèn)戶口，對于老家房子和宅基地以后怎么處置的問題，我們之前特地咨詢了一些專業(yè)人士，但都沒有得到確切的答復(fù)。”李莉姐妹4人畢業(yè)后都留在城市工作，為了讓待在農(nóng)村老家的父母住得好些，四姐妹前年專門把老家的房子進行了翻新。“當(dāng)時老兩口是極力反對的，他們擔(dān)心房子和宅基地以后被收回，花錢翻新實在不值得。好在這次相關(guān)部門給了權(quán)威答復(fù)，戶籍不會成為限制，也算是給我們一大家子吃了顆‘定心丸’。”
在深圳上班的梁亮說，他老家在浙江寧波的農(nóng)村，“我們那里發(fā)展得很好，村里的交通和配套設(shè)施都不錯，有套房子在那，讓我的生活和事業(yè)多了一個可選的去處。”梁亮說，雖然他目前還沒打算回去，但以后回去的可能性很大。
中國社會科學(xué)院農(nóng)村發(fā)展研究所所長魏后凱表示，宅基地是農(nóng)民的基本居住保障，此次自然資源部等7部門的答復(fù)非常及時、重要，進一步明晰了宅基地的產(chǎn)權(quán)特質(zhì)，解決了長期存在于現(xiàn)實中的宅基地繼承問題，為有意進城落戶的農(nóng)民解除了宅基地使用權(quán)可能被收回的后顧之憂，讓落戶城鎮(zhèn)的農(nóng)民及其子女既進得了城也回得了農(nóng)村老家，保護了農(nóng)民合法權(quán)益。“此外，這也有助于解決目前部分農(nóng)村宅基地荒廢閑置的問題。”
數(shù)據(jù)顯示，改革開放以來，在中國農(nóng)村人口數(shù)量減少超2.3億的情況下，宅基地面積卻不降反增，農(nóng)村宅基地閑置浪費現(xiàn)象十分嚴(yán)重。另據(jù)不完全統(tǒng)計，因農(nóng)民工進城務(wù)工等原因造成的農(nóng)村宅基地及住宅閑置已超16億平方米。
魏后凱介紹，近年來，各地出現(xiàn)了不少“空心村”，有很多閑置宅基地和閑置住宅。這次制度的明確化有助于進一步吸引人才返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、城鄉(xiāng)人才雙向流動，盤活利用農(nóng)村閑置宅基地和閑置住宅，為返鄉(xiāng)人員依托自有和閑置住宅發(fā)展適合的鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)提供了便利條件，對于促進農(nóng)村發(fā)展和鄉(xiāng)村振興是一大利好。
繼承使用條件要看清
老家的宅基地使用權(quán)，需要滿足哪些條件才能繼承？
此次7部門在答復(fù)中明確，根據(jù)《繼承法》規(guī)定，被繼承人的房屋作為其遺產(chǎn)由繼承人繼承，按照房地一體原則，繼承人繼承取得房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)，農(nóng)村宅基地不能被單獨繼承。
談及上述規(guī)定，北京市盛廷律師事務(wù)所律師王龍解釋說，宅基地使用權(quán)是指公民個人在集體所有的宅基地上享有的建造房屋以使用居住的一種物權(quán)。“城鎮(zhèn)戶籍子女可繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)，實際上是指城鎮(zhèn)戶籍子女因繼承農(nóng)村房屋從而獲得宅基地使用權(quán)。也就是說，宅基地上要有房屋，如果是空宅基地，則不能繼承。”
如何繼承？7部門的答復(fù)中指出，《不動產(chǎn)登記操作規(guī)范（試行）》明確規(guī)定，非本農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員（含城鎮(zhèn)居民），因繼承房屋占用宅基地的，可按相關(guān)規(guī)定辦理確權(quán)登記，在不動產(chǎn)登記簿及證書附記欄注記“該權(quán)利人為本農(nóng)民集體經(jīng)濟組織原成員住宅的合法繼承人”。
具體來看，地方政府給出了更為詳細(xì)的規(guī)定。以湖北省赤壁市為例，日前該市自然資源和規(guī)劃局明確提出，不僅“城鎮(zhèn)戶籍的子女”可以繼承農(nóng)村宅基地使用權(quán)，其他繼承人（比方說“出嫁女”；被繼承人子女之外的其他繼承人）同樣可以繼承。依法繼承的宅基地使用權(quán)及房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的應(yīng)提交不動產(chǎn)權(quán)屬證書或其他權(quán)屬來源材料、依法繼承材料、繼承人身份證明材料及相關(guān)測繪材料等，到當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)登記中心申請登記手續(xù)。
得知農(nóng)村宅基地使用權(quán)可繼承的消息，在上海工作的高先生最近正盤算著回趟江蘇鹽城的農(nóng)村老家：“現(xiàn)在父母大部分時間都和我們住在上海，我擔(dān)心老家的瓦房長時間沒人住會塌掉，想著回去給修一下，這樣我們偶爾回去也可以住得更舒心些。”
不過，簡單修一修房子可以，新建和翻建則要經(jīng)過主管部門的審批。廣西近日已出臺通知，規(guī)范農(nóng)村新增宅基地審批和建房管理，明確提出了農(nóng)戶申請、村組審查公示、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府審批三個程序。當(dāng)?shù)剞r(nóng)村村民宅基地面積，平原地區(qū)和城市郊區(qū)每戶不得超過100平方米，丘陵地區(qū)和山區(qū)每戶不得超過150平方米。原址翻建或改擴建住宅的，宅基地用地面積和建筑面積不得超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)。
“全國范圍來看，各地的規(guī)定可能會有差別，所以在翻建農(nóng)村老宅之前最好先去相關(guān)部門咨詢清楚要求、規(guī)定，不要盲目動工建設(shè)。”王龍說。
盤活鄉(xiāng)村閑置住宅
近年來，農(nóng)村宅基地受到越來越多關(guān)注?？吹睫r(nóng)民的宅基地使用權(quán)可由城鎮(zhèn)戶籍的子女繼承的消息，一些城鎮(zhèn)居民隨即提出了是否可以到農(nóng)村買地建房的疑問。
對此，有關(guān)方面指出，農(nóng)村宅基地是農(nóng)村村民用于建造住宅及其附屬設(shè)施的集體建設(shè)用地，城鎮(zhèn)戶籍的子女只可以繼承其使用權(quán)，并不能交易。事實上，針對一些地方存在的違法違規(guī)買賣宅基地、侵占耕地建設(shè)住宅等問題，此前相關(guān)部門的文件已明確指出，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購買宅基地，嚴(yán)禁下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館；嚴(yán)禁借流轉(zhuǎn)之名違法違規(guī)圈占、買賣宅基地。
不能買地建房而又想回鄉(xiāng)怎么辦？租賃、合作等方式成為選擇。中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部發(fā)文指出，鼓勵村集體和農(nóng)民盤活利用閑置宅基地和閑置住宅，通過自主經(jīng)營、合作經(jīng)營、委托經(jīng)營等方式，依法依規(guī)發(fā)展農(nóng)家樂、民宿、鄉(xiāng)村旅游等。城鎮(zhèn)居民、工商資本等租賃農(nóng)房居住或開展經(jīng)營的，租賃合同的期限不得超過二十年，合同到期后雙方可以另行約定。
有“城市的愿進來”，也有“農(nóng)村的想出去”。對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)可繼承的消息，老家在福建省武平縣農(nóng)村的李軍并不太在意。“我們村里現(xiàn)在幾乎都是老人，年輕人基本都外出讀書、打工了。”李軍和妻子在北京開了一家洗衣店，每年只有過年時才回老家，“家里雖然有宅基地，但回老家的收入遠(yuǎn)沒有在北京多，所以也沒有回去的打算。”
農(nóng)業(yè)農(nóng)村部提出，在征得宅基地所有權(quán)人同意的前提下，鼓勵農(nóng)村村民在本集體經(jīng)濟組織內(nèi)部向符合宅基地申請條件的農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓宅基地。對進城落戶的農(nóng)村村民，各地可以多渠道籌集資金，探索通過多種方式鼓勵其自愿有償退出宅基地。
圍繞農(nóng)村宅基地，一系列加強管理的措施正加快推出。如針對歷史形成的宅基地面積超標(biāo)和“一戶多宅”等問題，中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部強調(diào)，嚴(yán)格落實“一戶一宅”規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過本省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。自然資源部還明確，2020年底前完成全國農(nóng)村地籍調(diào)查，宅基地和集體建設(shè)用地登記率達到80%以上，明年底前完成宅基地和集體建設(shè)用地及房屋登記資料清理整合。
魏后凱認(rèn)為，穩(wěn)慎推進農(nóng)村宅基地制度改革各項工作，加強農(nóng)村宅基地規(guī)范管理，有利于保障農(nóng)民合法權(quán)益，也有利于推進鄉(xiāng)村全面振興。
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