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用小麥大蒜西瓜水蜜桃換房奇招迭出 專家提醒 避免履約風險 防范糧食浪費

2022-07-05 09:46:27   

近日,一張網(wǎng)傳海報讓水蜜桃火出水果圈——位于江蘇省無錫市的一家樓盤推出“水蜜桃我來收,您安家我助力”活動。

據(jù)媒體報道,從活動推出至今年8月31日,買房人可以水蜜桃每斤18.88元抵扣房款,最高抵扣1萬斤,每套最高可抵18萬余元。

實際上,“以物換房”今年來在各地頻現(xiàn):河南省杞縣建業(yè)城售樓部推出“5元/斤,大蒜換房”的海報;河南省民權(quán)縣建業(yè)河畔洋房項目推出“2元/斤,小麥換房,最高可抵16萬元房款”活動;江蘇省南京市新城·云漾濱江項目推出“西瓜換房,最高抵10萬元”活動……

如此奇怪的商品房銷售活動,引起社會廣泛關(guān)注。有網(wǎng)友留言稱,“接下來就該用大蔥抵房款了”。還有網(wǎng)友提出疑問,“這些水果放哪,怎么處理”。

據(jù)北京市康達律師事務(wù)所管委會委員、高級合伙人孟麗娜觀察,無論是“小麥換房”“大蒜換房”,還是“西瓜換房”“水蜜桃換房”,其中有一定的規(guī)律性可循:比如多集中在二、三線城市,當?shù)氐姆康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)承壓較大;部分換房模式將當?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品物資進行銷售以增強購房人的實際購買力,確實可以吸引少量縣城、鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民等購房群體;可以置換的比例不大,說明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)著重在首付款上做文章。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組組長鄒琳華分析稱,這是商品房銷售企業(yè)的一種市場促銷行為,屬于開發(fā)商因市場低迷而變相降低首付以達到銷售商品房的目標。

“開發(fā)商這樣做是制造了一個惠農(nóng)的噱頭,其實和過去開發(fā)商為了鎖定客戶采取交定金折抵房款形式是一樣的,無非是現(xiàn)在換了一種形式,即用實物代替現(xiàn)金。”北京海潤天睿律師事務(wù)所執(zhí)委會委員、北京市房地產(chǎn)法學會常務(wù)理事包華說。

在北京理工大學法學院民法典研究中心主任孟強看來,“以物換房”這種現(xiàn)象之所以引起社會關(guān)注,是因為商品房屬于價值比較高的物,“以物換房”的方式與人類的貨幣發(fā)展史相悖,從而讓人們覺察出一點荒誕的味道。

瀛和律師機構(gòu)建筑房地產(chǎn)專業(yè)委員會主任林仁聰認為,開發(fā)商不管是收小麥,還是收稻谷,或者是收水果,用各種各樣的農(nóng)產(chǎn)品抵首付款,說明城鄉(xiāng)居民的住房消費購買力不足,應(yīng)該引起重視。

在孟麗娜看來,這些“博眼球”的促銷方式背后,暴露出房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急于通過變相降價促銷賣房的急迫性,本質(zhì)是希望售房資金得以快速回流,說明樓市去庫存壓力仍然較大。

一個隨之而來的問題是,開發(fā)商的行為是否合法合規(guī)?

多名受訪專家認為,開發(fā)商此舉目的在于變相降低首付,吸引大家購買房子,并沒有違規(guī)的地方,但存在銷售風險。

根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第十四條規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)布商品房銷售宣傳廣告,應(yīng)當執(zhí)行《中華人民共和國廣告法》《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定,廣告內(nèi)容必須真實、合法、科學、準確。

“對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,以農(nóng)產(chǎn)品換購的方式,如果真正合理確定收購價格以及將讓利措施落到實處,不去借換房炒作當?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品價格,在現(xiàn)階段一些城市住宅銷售同比大幅下跌的困境下,有一定的積極作用。但如果實際售房過程中,購房人有無大蒜、水蜜桃,都能參與換房活動,則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有可能涉嫌虛假營銷,這種銷售風險應(yīng)予警惕。”孟麗娜說。

與此同時,受訪專家提醒,這種現(xiàn)象可能會給當?shù)胤康禺a(chǎn)市場帶來一定的風險。

孟強認為,無論是小麥、大蒜還是水蜜桃,因保質(zhì)期很短,開發(fā)商收受以后,這些物品容易出現(xiàn)損耗或者腐爛,造成嚴重浪費;并且開發(fā)商也很難變現(xiàn)價值,會進一步增加開發(fā)商的債務(wù)風險。

“特別是開發(fā)商沒有收購糧食的資質(zhì),如果‘小麥換房’行為被競相效仿,收儲大量糧食而保管不當導(dǎo)致嚴重浪費,甚至可能影響國家糧食安全。”孟強說。

包華也提出,開發(fā)商此舉可能會影響當?shù)剞r(nóng)產(chǎn)品的價格,甚至可能會影響老百姓基礎(chǔ)生活物資的物價水平,“今天是水蜜桃、小麥,明天會不會是肉、蛋、奶?”

在孟麗娜看來,目前這些新興的營銷手段,促銷時間不長,且受益群體比例不大,短期尚不能對房地產(chǎn)市場秩序帶來較大影響。如果此后大量房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以花式促銷進行效仿,確實增加了商品房買賣合同的履約風險。商品房買賣合同一旦解除、被撤銷或確認無效,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由于是“溢價”換購,顯然不愿意將高價置換的“西瓜”“水蜜桃”等相應(yīng)購房款全部退還購房人,從而引發(fā)爭議,這就需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購房人進行明確約定,讓購房人知曉相應(yīng)的履約風險。此外,這種變相回避當?shù)叵迌r政策的做法一旦超過合理限度,監(jiān)管部門難以置之不理。

孟強還提醒說,這種現(xiàn)象值得反思,即地方性房地產(chǎn)政策是否過于嚴厲?面對處于困境中的房地產(chǎn)企業(yè),是否需要在國家政策框架內(nèi)調(diào)整地方房地產(chǎn)政策?

記者注意到,近日,天津市、江西贛州等地出臺新政,明確直系親屬可提取住房公積金用于支付購房款以及償還房貸,就是鼓勵當?shù)鼐用窨梢杂霉e金幫親人買房,或者提取更多公積金來買房和還房貸。此外,還有多個城市推行購房人可以獲得購房補貼、稅收減免等。(記者 陳磊)

來源:法治日報

編輯:牛姣

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