2023-12-18 10:30:53
10月份以來(lái)，22個(gè)實(shí)行集中供地、集中公告的城市已有18個(gè)取消土地限價(jià)，恢復(fù)“價(jià)高者得”模式，其中包括廣州、成都、合肥、南京、重慶、廈門、濟(jì)南、武漢等地。其余4地為尚未調(diào)整的北京、上海和深圳，以及將溢價(jià)率上限由15%上調(diào)至30%的寧波。
目前來(lái)看，土地限價(jià)取消的主要原因是土地和房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生重大變化，當(dāng)初在市場(chǎng)高漲時(shí)期出臺(tái)的限制性措施正逐步退出。
土地限價(jià)始于房地產(chǎn)市場(chǎng)高漲的2016年。受市場(chǎng)推動(dòng)，當(dāng)時(shí)各地不斷成交幾近翻番的高溢價(jià)地塊，“地王”頻出，于是各地密集發(fā)布了土地限價(jià)令，同時(shí)為土地拍賣設(shè)置了競(jìng)配套等約束性條件。2021年，為繼續(xù)穩(wěn)住土地價(jià)格，自然資源部要求22個(gè)城市實(shí)行土地集中出讓，各地繼續(xù)收緊土地拍賣政策。
但去年以來(lái)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，土地市場(chǎng)整體低迷，各地土地市場(chǎng)供給和需求都呈收縮之勢(shì)。7月底，中共中央政治局會(huì)議提出，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資下降9.1%。全國(guó)商品房銷售面積為84806萬(wàn)平方米，同比下降7.5%；商品房銷售額為89070億元，下降4.6%。在這個(gè)背景下，在市場(chǎng)過(guò)熱階段陸續(xù)出臺(tái)的政策須適時(shí)調(diào)整，以適應(yīng)變化的市場(chǎng)。
從土地供應(yīng)者即各級(jí)政府角度看，受土地市場(chǎng)影響，不少地方土地收入下降。地方政府有較強(qiáng)的取消土地限價(jià)、盡快激活土地市場(chǎng)回籠資金的訴求。財(cái)政部發(fā)布的財(cái)政收支情況顯示，今年前三季度，地方政府性基金預(yù)算本級(jí)收入35635億元，同比下降16.3%。其中前三季度，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入30875億元，同比下降19.8%。
中指研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年11月份，22個(gè)城市住宅用地成交面積和總價(jià)同比均上升，溢價(jià)率略上浮，但整體溢價(jià)率仍處于低位，市場(chǎng)相對(duì)平穩(wěn)。同時(shí)，部分城市雖有少量地塊熱度較高，但其余大多是以底價(jià)成交。11月29日，蘇州8批次集中供地中，僅一塊土地溢價(jià)率達(dá)30%，其余均以底價(jià)成交。
目前來(lái)看，土地出讓取消限價(jià)雖使個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊升溫，但市場(chǎng)仍將分化。熱點(diǎn)城市尤其是一二線城市中人口流入較大城市的優(yōu)質(zhì)地塊會(huì)吸引更多企業(yè)關(guān)注，價(jià)格有望上行。但市場(chǎng)需求偏弱的地方尤其是市場(chǎng)已經(jīng)較為飽和的地市一級(jí)城市，土地市場(chǎng)仍將延續(xù)溫和走勢(shì)。
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